專(zhuān)家稱(chēng)開(kāi)征將現房產(chǎn)拋售潮 物業(yè)稅征收面臨難題

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     　　所謂物業(yè)稅的模擬“空轉”,是指固然沒(méi)有實(shí)際征稅,但1切步驟與真實(shí)收稅流程相同,由財政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同介入,統計物業(yè)數量,并進(jìn)行評估和稅收統計.　　據相關(guān)媒體報道,今年稅務(wù)部門(mén)將在全國范圍內開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅,物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區試點(diǎn)了六年多之后,將推廣至全國.專(zhuān)家指出,這1信息表明,物業(yè)稅開(kāi)征步伐將大大加快了.　　文/記者蔣悅飛、何穎思、賴(lài)偉行、陳海玲、張忠安　　昨日,有媒體傳出消息,今年稅務(wù)部門(mén)將在全國范圍內開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅,物業(yè)稅“空轉”(模擬試點(diǎn))將推廣至全國.對此,本報記者致電國家稅務(wù)總局新聞辦公廳主任牛新文,他表示還不清楚有關(guān)報道內容,需要進(jìn)1步汕頭嵩山北路6成老字號搬離再作回復.四川省地稅局有關(guān)負責人則表示,目前還沒(méi)有收到相關(guān)文件.　　專(zhuān)家：　　可能先對商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)征收　　對于物業(yè)稅的開(kāi)征,無(wú)論是財稅專(zhuān)家、經(jīng)濟界人士還是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士,幾乎眾口1詞地表示,由于操作成本高,今年內開(kāi)征幾乎不可能,因而房地產(chǎn)短期內不會(huì )受到影響.　　“既然說(shuō)是今年全國推廣‘空轉’,就說(shuō)明今年不會(huì )開(kāi)征,對今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生影響.”廣州市社科院數量經(jīng)濟研究所所長(cháng)歐江波昨天接受采訪(fǎng)時(shí)表示.　　這1看法被多位專(zhuān)家認同.財政部財政科學(xué)研究所副所長(cháng)劉尚希認為,在全國推廣房地產(chǎn)模擬評稅屬于1種“摸底”性質(zhì),以便建立信息系統,離真正開(kāi)征物業(yè)稅還很遠.　　中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓就認為,今年在全國范圍內開(kāi)征物業(yè)稅的可能性還不大,但在局部地區試點(diǎn)對商業(yè)地產(chǎn)征收,還是很有可能的.　　興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學(xué)家魯政委認為,物業(yè)稅的開(kāi)征至少在近幾年是不可能的事情,因為如果真如此,中國經(jīng)濟賴(lài)以生存的支柱即會(huì )人為地倒塌.　　不過(guò),也有人認為今年會(huì )開(kāi)征物業(yè)稅.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人謝逸楓表示,“如果要等二零一一年或二零一二年,樓市基本上瘋狂了,調控基本上達不到什么效果了.”　　難點(diǎn)：　　技術(shù)上可行操作成本太高　　劉尚希指出,物業(yè)稅是小稅種,但征稅的操作成本很高,在目前個(gè)人工字差距比較大的背景下,還有很多問(wèn)題需要解決,“比如現在市中心的房子評估價(jià)很高,但市中心其實(shí)還有不少回遷戶(hù)、低工字人群,因為評估價(jià)高就要多繳稅；而郊區的房子評估價(jià)低,繳稅少,居住的卻可能是買(mǎi)得起車(chē)的人.”　　他認為,除“技術(shù)上可行性”之外,還要考慮“經(jīng)濟可行性”,“建立信息系統后還要建立中介機構、仲裁機構等,還有1系列規章制度,光是委托中介機構作評估,就要花1大筆錢(qián)”.如果開(kāi)征物業(yè)稅按照房子的市場(chǎng)評估價(jià)征稅,需要逐家逐戶(hù)核定,還要考慮業(yè)主的工字情況,“比個(gè)稅還難”.　　影響：　　1旦開(kāi)征將現房產(chǎn)拋售潮　　不過(guò),社會(huì )關(guān)注的是物業(yè)稅開(kāi)征對樓市的影響？“在發(fā)達國家,都會(huì )對物業(yè)持有者進(jìn)行征稅,而且征得還比較重,以抑制投資者的需求.”歐江波表示.但是真正對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響,是在物業(yè)稅從沒(méi)有到開(kāi)始征這1階段,投資客會(huì )在這個(gè)時(shí)候集中拋售,貨量增加,價(jià)格下跌,但是“這是比較短的1段時(shí)間,真正開(kāi)征了,市場(chǎng)反而平穩了.”真正影響有多大,還要看其征稅的額度.　　目前,不少政府官員和專(zhuān)家都指出,只要在現有的房產(chǎn)稅基礎上作修改,就可以達到開(kāi)征物業(yè)稅目的.“就像燃油稅費改革1樣,也只是在原來(lái)的消費稅成品油稅目上作修改就達到了目的”,劉尚希說(shuō),“物業(yè)稅將來(lái)也可能是這種情況”.目前的房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的1種,征稅對象是房屋,房子用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、出租就要繳納,但對于個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅.劉尚希指出,只要將房產(chǎn)稅征稅范圍擴大到個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)即可.　　波及：　　對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接影響較小　　不過(guò),由于物業(yè)稅主要是針對炒房的投資投機者,因此對開(kāi)發(fā)商而言,直接影響較小.　　金城武已婚某開(kāi)發(fā)商負責人表示,物業(yè)稅對開(kāi)發(fā)商的影響是間接的,主要是防止捂盤(pán),“但即使開(kāi)征,稅收成本也肯定會(huì )低于實(shí)際房?jì)r(jià)上漲所帶來(lái)的收益,因此,能否打擊捂盤(pán),實(shí)際效果不會(huì )太明顯.”他認為,征收物業(yè)稅,會(huì )迫使1部分人放棄惡意炒房,減少非剛性需求,使房?jì)r(jià)逐步回歸理性,但對開(kāi)發(fā)商影響不大.　　物業(yè)稅：　　又稱(chēng)財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納1定稅款,而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高.比如說(shuō)公路、地鐵等開(kāi)通后,沿線(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì )隨之提高,相應的,物業(yè)稅也要提高.　　“空轉”方案各不同　　選取哪個(gè)未有定數　　從二零零三年五月開(kāi)始,財政部和國家稅務(wù)總局分三批在金城武已婚市、遼寧、江蘇、深圳、金城武已婚、寧夏、福建、安徽、河南、大連等一零個(gè)省區市和計劃單列市的三二個(gè)縣、市、區開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作.財稅部門(mén)目前已初步建立了房地產(chǎn)數據庫,開(kāi)發(fā)了若干套評稅軟件,形成了專(zhuān)家支持隊伍,形成了“總體設計、分步實(shí)施”的物業(yè)稅改革思路,取消了城市房地產(chǎn)稅,統1了內外資房產(chǎn)稅制度.　　劉桓透露,目前試點(diǎn)的城市當中都有不同的“空轉”方案,終選取哪個(gè)方案還不得而知.其中1個(gè)方案是,針對商業(yè)地產(chǎn)采取跟目前房產(chǎn)稅1致的征稅辦法,即對于自用房產(chǎn)按房?jì)r(jià)原值的七零%,乘以一.二%的稅率計算,而對于出租用途房產(chǎn)按租金的一二%計算.針對個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住宅,則區分為自住和投資兩種,其中自住用途的免稅,投資用途的(包括超過(guò)1定面積的,或者超過(guò)1套住房的)要征稅,征多少還未明確,“但出于抑制投機的目的,稅率不應太低.”　　劉桓呼吁開(kāi)征物業(yè)稅要先聽(tīng)證,“稅負太重老百姓受不了,也打壓了樓市正常和尚lv包；太輕卻起不了抑制作用.” 　> 相關(guān)閱讀：　　今年全國部分城市可能試點(diǎn)物業(yè)稅空轉　　財政部官員稱(chēng)物業(yè)稅按評估值征收技術(shù)已成熟　　深圳否認在全國率先開(kāi)征物業(yè)稅傳說(shuō)　　專(zhuān)家稱(chēng)物業(yè)稅提上立法日程 能否平抑房?jì)r(jià)存爭議